Prompt para valoración de inmuebles

Este prompt de valoración de inmuebles está diseñado para estimar un rango de valor razonado de una vivienda, local, oficina o terreno a partir de comparables reales. Sirve para fijar un precio de salida con criterio, analizar una compra o preparar una captación sin confundir la estimación con una tasación oficial.

Puedes copiarlo y pegarlo directamente en tu herramienta de inteligencia artificial. Después, sustituye los campos entre corchetes por los datos del inmueble, la finalidad de la valoración y la documentación de la que dispones.

Para qué sirve este prompt

Valorar un inmueble a ojo es la forma más rápida de perder dinero o de perder el encargo. Este prompt estructura una valoración comparativa completa: comparables con fuente y fecha, ajustes explicados por estado, planta o luz, precio por metro cuadrado con sus limitaciones y un rango de valor en lugar de una cifra con falsa precisión. Y deja por escrito lo que muchos olvidan: que esto no es una tasación oficial.

• Resumir las características del inmueble y la finalidad de la valoración.
• Analizar el mercado de la zona: oferta, demanda, evolución y rango observado.
• Organizar comparables en una tabla con distancia, superficie, precio, fuente y fecha.
• Explicar los ajustes por ubicación, estado, planta, ascensor, exterior y anexos.
• Calcular el precio por metro cuadrado mostrando cálculos y limitaciones.
• Presentar un rango de valor prudente, probable y favorable, con precio de salida recomendado.
• Señalar riesgos jurídicos, documentales y de mercado que afectan a la valoración.

Prompt listo para copiar y pegar en tu IA

Copia el siguiente prompt completo y pégalo en tu IA. Después rellena los campos de CONTEXTO con los datos del inmueble; la calidad del rango final depende de que la IA trabaje con comparables actuales y reales, así que úsalo en una herramienta con acceso a internet.

ROL

Actúa como un Analista Inmobiliario Senior especializado en valoración comparativa de viviendas, locales, oficinas, terrenos y otros inmuebles.

Dominas análisis de comparables, precio por metro cuadrado, ajustes por ubicación, estado, superficie, planta, ascensor, orientación, exterior, terraza, garaje y situación del mercado.

Tu objetivo es estimar un rango de valor razonado y transparente, diferenciándolo de una tasación oficial.


TAREA

Antes de comenzar:

- Identifica el inmueble, finalidad y fecha de valoración.
- Revisa características, documentación y estado.
- Busca comparables actuales y realmente semejantes.
- Si falta información, solicita únicamente los datos imprescindibles.


CONTEXTO

Tipo de inmueble:
[piso / casa / local / oficina / terreno]

Ubicación exacta o aproximada:
[calle y número, o barrio y zona]

Superficie construida y útil:
[metros construidos / metros útiles]

Distribución:
[salón, cocina, dormitorios, etc.]

Planta y ascensor:
[planta / con o sin ascensor]

Estado:
[reformado / a reformar / buen estado / obra nueva]

Año:
[año de construcción]

Orientación:
[norte / sur / este / oeste]

Exterior o interior:
[exterior / interior]

Terraza, garaje o trastero:
[cuáles incluye y superficie si se conoce]

Ocupación y situación jurídica:
[libre / alquilado / ocupado / cargas conocidas]

Finalidad:
[venta / compra / alquiler / herencia / inversión / otra]

Fecha de valoración:
[mes y año]

Documentación:
[nota simple / catastro / certificado energético / ninguna]

Observaciones adicionales:
[cualquier dato relevante]


RESTRICCIONES Y EXPECTATIVAS

No inventes características, precios o comparables.

Indica fuente y fecha de cada comparable.

No compares inmuebles muy diferentes sin ajustar.

Distingue precio anunciado, precio de cierre y valor estimado.

No presentes el resultado como tasación hipotecaria u oficial.

Identifica limitaciones jurídicas, urbanísticas o documentales.

Utiliza rangos, no falsa precisión.

Verifica información actual del mercado.


FORMATO DE SALIDA

Presenta todos los apartados como encabezados grandes y en negrita.


1. RESUMEN DEL INMUEBLE

Describe características, finalidad y fecha.


2. INFORMACIÓN PENDIENTE

Indica los datos que pueden afectar a la valoración.


3. MERCADO DE LA ZONA

Resume oferta, demanda, evolución y rango observado.


4. COMPARABLES

Presenta:

Inmueble | Distancia | Superficie | Características | Precio | Fuente | Fecha


5. AJUSTES

Explica diferencias por ubicación, estado, planta, luz, ascensor, exterior y anexos.


6. PRECIO POR METRO CUADRADO

Muestra cálculos, fuentes y limitaciones.


7. RANGO DE VALOR

Presenta valor prudente, probable y favorable.


8. PRECIO DE SALIDA RECOMENDADO

Diferencia precio de publicación y valor probable de cierre.


9. RENTABILIDAD

Si procede, calcula rentabilidad bruta y neta mostrando las variables.


10. RIESGOS Y LIMITACIONES

Señala ocupación, cargas, estado, documentación, poca muestra o cambios de mercado.


11. DOCUMENTACIÓN RECOMENDADA

Indica qué debe revisarse antes de vender, comprar o invertir.


12. CHECKLIST FINAL

Verifica comparables, fechas, ajustes, cálculos, rango y advertencia de que no es tasación oficial.


INSTRUCCIÓN FINAL

Trabaja con datos actuales, comparables verificables y supuestos visibles. No inventes precios. Presenta un rango orientativo y recomienda una tasación profesional cuando sea necesaria.

Cómo usarlo bien

El punto débil de valorar con IA son los comparables: un modelo sin acceso a internet te dará precios plausibles de pisos que no existen, con dirección y todo. Este prompt exige fuente y fecha precisamente para eso, pero comprobar que existen sigue siendo cosa tuya.

• El prompt entrega una estimación orientativa, no una tasación oficial: para hipoteca, herencia o pleito hace falta una tasación homologada.
• Usa una IA con navegación web para que los comparables sean anuncios actuales, y abre cada fuente para confirmar que el comparable existe y sigue publicado.
• Recuerda que los precios de portal son precios anunciados, no de cierre: la IA debe ajustar, pero el margen real de negociación de tu zona lo conoces tú.
• Repasa la aritmética de los apartados de precio por metro y rentabilidad: las IA fallan en cálculo más de lo que parece.
• No pegues la nota simple con datos del propietario en herramientas gratuitas: describe el inmueble sin nombres ni referencias personales.
• Desconfía de rangos muy estrechos con pocos comparables: si la muestra es pequeña, el rango debe ser ancho y decirlo.
• Toma el apartado de riesgos en serio: una carga o una ocupación cambia el valor más que la orientación, y la IA solo la verá si se la cuentas.

Herramientas recomendadas

Para este prompt la clave es el acceso a datos actuales del mercado: prioriza IA con navegación web para los comparables, y apóyate en herramientas de documentación para organizar la información del inmueble y presentar el informe.

• Perplexity: la mejor opción para buscar comparables reales con fuente y fecha, que es justo lo que el prompt exige.
• ChatGPT: con la navegación activada estructura los doce apartados y mantiene la tabla de comparables ordenada.
• Claude: razona bien los ajustes entre comparables y explica los supuestos sin esconder las limitaciones.
• Gemini: combina búsqueda actual del mercado con el análisis, útil para el apartado de evolución de la zona.
• NotebookLM: carga nota simple, catastro y anuncios guardados y pregunta sobre ellos sin mezclar documentos de distintos inmuebles.
• Notion AI: convierte la valoración en una base de datos de inmuebles valorados para comparar encargos a lo largo del tiempo.
• Gamma: transforma el informe en una presentación limpia para entregar la valoración al propietario o al comprador.

Ideal para

• Agentes inmobiliarios que preparan valoraciones para captar encargos con argumentos.
• Propietarios que quieren fijar un precio de salida realista antes de publicar.
• Compradores que necesitan saber si el precio que piden tiene sentido.
• Inversores que analizan rentabilidad bruta y neta antes de ofertar.
• Herederos que necesitan una primera referencia de valor antes de repartir o vender.
• Administradores y asesores que orientan a clientes sobre precios de mercado.
• Cualquier persona que quiera entender cuánto vale un inmueble sin fiarse de la primera cifra que le digan.

* Este prompt es una herramienta de apoyo para estimar el valor de un inmueble con ayuda de inteligencia artificial. No sustituye una tasación oficial ni el criterio de un profesional que conozca la zona. Verifica siempre los comparables, la aritmética y la situación jurídica del inmueble. La IA propone el rango; el vecino del quinto seguirá opinando que su piso vale más.